"为什么受伤的总是我"系列之一经济适用房还是商品房 合法建筑还是私搭乱建

本报房地产周刊开办以来，记者接到了许多读者打来的热线电话，其中相当一部分是反映在买房过程中受到的种种伤害。记者从中选取了几件具有典型意义的事件，经过调查后采写成一组稿件，在今后的周刊中将陆续刊发，希望能借此为读者买房提个醒。欢迎广大读者今后继续为本刊提供新闻线索。

---编者 虽然已经交付了全部或者部分房款，虽然两栋新楼已经伫立在眼前，但在购买了石家庄交通设施厂集资房的几十户购房者眼里，“家”门依然那么遥远。

9月17日，石家庄市几位读者先后向记者反映：去年，他们购买了交通设施厂的集资房，分别交纳了几万到十几万元不等的首付，签订的协议中约定今年4月30日前入住，然而至今没能交付，买房时说可以办理贷款，现在变成要房必须交全款，不要房也退不了钱。

不但按时搬进新家的愿望化为了泡影，连辛辛苦苦积攒的血汗钱都有可能打了水漂，他们十分焦灼。

然而，最让人闹心的是买房时说得清清楚楚的事，如今却变得扑朔迷离。

销售疑云

据反映情况的读者介绍，他们买的房子叫做“柳阳小区”，因为是“集资建房”，房价较低。从一开始听说信息到上门咨询到决定购买再到交钱签协议，接待他们的始终是“交通设施厂”的人，然而，后来却得知那其实是“石家庄意顺房地产开发有限公司”的房子。

9月22日，记者跟随反映情况的读者来到了“柳阳小区”，在两栋仍在施工的新楼旁边，一排几间破旧的小平房就是“售楼部”。一位女售楼员正在织毛衣，看到我们，她无奈地说：你们来也没有用，贷款办不了，退房现在没有钱，想要房就得交全款。她建议大家等到开发商承诺交房的9月底10月初再来，那时来的人多，开发商应该能够给个明确的说法。

就是这位售楼员，在购房者当初咨询的时候称自己是交通设施厂职工，后来却又变成了“开发商的员工”。

为什么卖楼要躲躲闪闪？9月29日，记者再次来到售楼部，在东头一间平房里见到了石家庄交通设施厂的张厂长。张厂长告诉记者，这一项目用地是交通设施厂的，按职工集资建房立的项，同开发商系合作关系，约定建成后房子按“四六”分成。如果购房者的钱交给了开发商，有问题应找开发商，和厂里没关系。

记者就此向石家庄市房管局求证，经济适用房管理处负责人介绍，石家庄交通设施厂的集资建房项目未经经济适用房管理处批准，属于私自开工。由于未经批准，对项目情况不了解，不好表态。

对于集资建房项目，该负责人介绍说，如果审批手续齐全，符合规划，由本厂职工购买不会有问题。但集资建房不属于商品房性质，不允许向社会销售，社会上的购房者买了之后权益难以保障。

规划疑云

购房者向记者出示了一张宣传彩图，彩图一面印有“石家庄市柳阳住宅小区鸟瞰图”，是一片23栋楼的大型住宅区，另一面是“户型示意图及介绍”，除户型平面图之外，还写有小区简介：外部生活配套设施齐全(260医院、北国福赛超市、铁道学院)，2路、31路、37路公共汽车通过，交通方便。内部设施配套齐全(有线、宽带、对讲防盗门、双气)，小区内设幼儿园、小学、医疗中心、地下停车场、购物中心、物业中心……彩页上醒目地印着“银行提供八成30年按揭住房贷款”。

如此诱人的宣传彩页，如此完美的小区规划，如此低廉的房价，想必当初曾经带给购房者许多幸福的憧憬。购房者告诉记者，当初售楼员一直是按这样的规划向他们介绍的。

然而，事实上，随着房子开工建设，购房者看来看去，却只有前后两栋楼，更别提什么内部配套了。意顺房地产公司一位姓冯的经理解释说：彩页上印的是石家庄市规划局的整体规划，他们开发建设的只是规划里面的两栋楼，如果售楼员没向购房者讲清楚，那是他们的个人行为，不存在欺骗消费者的问题。

一位建筑设计院的业内人士告诉记者，彩图上的规划示意图不具有法律效力，为了促销，几乎所有楼盘的宣传彩图都多少存有同实际不符的现象，甚至有的纯粹就是欺诈广告。

对此，石家庄市规划局有关负责人介绍说：规划局要求建设者作出整体规划只是为具体项目的审批提供依据，是为了避免单个项目影响将来的远景建设，和具体项目的规划审批是两码事。购房者不要单听开发商怎么宣传，一定要验看项目的“五证”，项目规划究竟怎样，最终要看用地规划许可证。

贷款疑云

按照意顺房地产开发有限公司一位姓于的经理的解释，购房者之所以不能贷款，是因为交通设施厂拖欠职工住房公积金。

事实上，这个项目从一开始就难以保证兑现“银行提供八成30年按揭住房贷款”的承诺。据一位了解内情者介绍，此项目虽然按集资建房立过项，但未办理正式的经济适用房手续，其他应办理的审批手续也只有用地规划许可证，其他几项手续存在不完备现象。

而银行提供按揭贷款首先需要审验项目的“五证”，即用地规划许可证、土地使用证、建设规划许可证、开工许可证、预售房许可证，由于该项目根本不属商品房项目，不可能有预售房许可证，银行贷款便此路不通。而公积金贷款虽然不需“预售房许可证”，也必须四证齐全。手续不全，从源头上卡死了购房者贷款的可能。

不能贷款，使得30余户购房者的买房计划难以实现，其中有一部分人希望能够退房，却被告知，因资金紧张，支付工程款都困难，只能等房子卖出去之后有了回款，才能退还他们的首付。

合同疑云

既然是按集资建房立项，所有的手续都是以石家庄交通设施厂的名义办理的。张厂长告诉记者：合作的方式是我们盖章，他们(指房地产公司)出钱，手续也是他们去办理的。

因此，购房协议是由交通设施厂作为甲方同购房者签订。这也是让购房者感到疑惑之处，他们说：我们买的是开发商的房子，协议却是同交通设施厂签订的，如果出了问题到底应该找谁？

据石家庄意顺房地产开发公司的冯经理介绍说，所有的手续和合同都是以交通设施厂的名义办理的，因此承担法律责任的是交通设施厂，出现纠纷，如果诉诸法律，房地产公司承担的是连带责任。

对此，河北三平律师事务所的赵虎律师发表看法说，购房协议上甲方是交通设施厂，收钱的收据上盖的也是交通设施厂的章，那么负责的主体应该就是交通设施厂，至于设施厂同开发商之间有什么约定，是另一个法律关系。甲方的宣传资料中注明“银行提供八成30年按揭住房贷款”，虽然不是合同条款，但对购买集资房合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，可以视为要约。甲方未能兑现贷款承诺，乙方在履行合同过程中没有过错，甲方付违约责任，双倍返还乙方定金。由于银行不能提供贷款，乙方无力支付全部购房款，购房目的不能实现，系由甲方违约造成，乙方可以解除合同，甲方应返还乙方已付房款及同期银行贷款利息。 本报记者 王丽平