"为什么受伤的总是我"系列之二

10月26日本报房地产周刊刊登了“为什么受伤的总是我”系列之一《“家”门在望疑云重重》。稿件见报后，记者接连接到了许多读者打来的热线电话，有的是询问关于购买此类集资建房的相关事宜，有的则是诉说自己在购房过程中受到的类似伤害。

稿件见报当天下午，有位石家庄的读者在电话中告诉记者，除了小区的名称不同外，自己的遭遇同报道中的“柳阳小区”情况几乎完全一样。他说，去年6月，自己购买了一个叫做“幸福时光”的小区的房子，也是某企业同开发商合作集资建房，当初开发商的售楼宣传使得几十户购房者认为，“幸福时光”从此来临。然而，原本承诺今年10月1日交房，因为不明的原因迟迟不能兑现，贷款也没了着落。现在他最苦恼的就是弄不清究竟出现了什么问题，最担心的就是已经交付的20多万元房款的安全。每个星期天业主们都在工地集合，担心开发商会带着大家的血汗钱突然消失。

11月4日，又有一位姓林的读者打来电话诉说自己的遭遇。去年10月他交了30万元购买一处“经济适用房”，当时签订的合同说是今年5月31日交房，然而至今没能拿到钥匙，事实上10月之前房子整个还是个工地，连个眉目都没有，根本达不到交房条件。现在贷款也不能贷，原因也不清楚，业主们十分担心将来就算房子能拿到，办房产证是否还得遭难。

看来，“柳阳小区”的“疑云”并非个别现象。记者就此采访了有关部门及业内人士。

政策空隙里的灰色地带

一位长期从事房地产土地评估的专家很干脆地告诉记者：这种事情听说过不少，这都是不允许的。

他说，国家为了解决企业职工的住房困难问题，出台政策允许企业利用自有土地集资建房，土地保留原划拨方式。这种方式开发的住房原则上不允许向社会出售，但一些开发商利用政策钻空子，同企业合作，你出地我盖房，利用其中一部分房子满足职工的需要，另外一部分则违规用企业的名义向社会出售牟取利润，这样就规避了办理土地出让应交纳的费用。

他告诉记者，由于违规，这种房子的销售大多是非公开的。

不久前，记者曾经暗访过一家类似合作集资建房项目的售楼人员，他们在接受购房者咨询时十分谨慎，反复盘问之后才肯介绍情况，并且言语闪烁，故意模糊或者回避购房者关于审批手续的询问。

至于办理房产证，一个方法是由企业配合造假，以职工的名义办理。另一个方法，也是可以钻的一个“空子”，就是单位集资建房职工买剩下的可以少量上市。

据石家庄市房管局有关工作人员介绍，办理房产证时主要审验规划许可证、土地使用证、发改委的核准证(即立项批文)三证的权利人是否一致，如果不一致不予登记。如果开发商以企业的名义申请立项是无法单独为购房者办理房产证的，但如果以企业职工的名义办理，发证机关无法对购房者身份一一进行确认。另外，由于一些临时变动，企业集资建房可能会出现少量剩余，这种情况下一般是允许上市出售的。

正因为政策存在“空隙”，给了一些企业和开发商“运作”的余地，使得这种合作开发有了操作的可能和市场的空间。

据介绍，此种行为的后果一个是造成国有土地资产的流失，原本应由政府收回公开拍卖的企业闲置土地被开发商以划拨的方式开发，逃避了土地的成本从而牟利。另外一个后果就是滋生腐败，规则之外的交易本身处于“灰色地带”，因而很可能存在一些无法放在阳光下的寻租行为。

合作的双方都缺乏实力

避开规则不谈，在有些人看来，此种合作是一种资源的合理整合。开发商免去了土地成本，企业职工买到了低价房，社会上的购房者也可以买到地段不错而价格相对不高的房子，可谓“一举三得”。

然而，业内人士说，风险其实恰恰存在于“整合”之中，所谓“整合”，往往意味着双方都不具备独自开发的实力。

一位曾经从事过此类项目开发的业内人士告诉记者，大部分出现纠纷的项目，一般问题都出在资金上。职工集资建房几乎等于定向开发，好的单位，企业和职工都有经济实力，企业凝聚力强，资金到位及时，一般不会出现问题，这样的企业往往自己运作建房。选择合作方式建房的，常常是企业经济效益差，自己建不起，合作的过程中就容易出现问题。

一位房地产企业的负责人说，实力强的开发商一般会选择自己拿地开发项目，很少以这种方式开发，因为利润相对较低，而且遗留问题多。

据介绍，此类“弱弱联合”最常见的问题就是因资金紧张拖延工期，从而导致延期交房。另外开发建设的住宅为了压缩成本而牺牲配套设施，往往仅仅满足“居住”的基本条件，根本谈不上什么社区环境和功能品质。因此，推销环节所渲染的种种诱人规划往往难以得到落实。

遗留问题多维权成本高

业内人士提醒购房者，选择购买此类住房时尽量对合作建房的双方进行考察，关注企业的经济效益和开发商的资质和实力，以降低购房风险。

如果选择不慎，即便房子最终能够顺利交付，往往也面临着许多的遗留问题，比如配套设施如何完善，物业管理是否规范，产权证能否如期办理等。

一旦出现问题，维权的成本也是购房者所难以承受的。首先合同不规范，给购房者的维权结果带来不确定性。另外社会上的购房者相对集体购房的单位职工较为分散，无形中处于弱势地位，维护权益的成本也相应提高。由于此类项目往往属于短期行为，开发企业和开发商之间关系复杂，更增加了维权的难度。 本报记者 王丽平