有一个行业，它同人们的生活密切相关，然而却因为不被了解而显得遥远和陌生。房地产评估，被称为“衡量房产价值的天平”，在百姓置业、城市房屋拆迁等领域发挥着越来越重要的作用。与此同时，行业规范整顿的呼声也越来越迫切。

2005年12月1日，由建设部颁布的《房地产估价机构管理办法》正式施行。日前，建设部、人民银行、银监会三部门又联合制定了《房地产抵押估价指导意见》，将于今年3月1日起施行。

无论是对估价机构制定管理办法，还是对估价业务制定指导意见，无疑都是让这个行业更健康、为社会创造更大价值的必要手段。

由政府行为到服务市场

所谓房地产评估是指专业估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和评定的活动。

计划经济时期，房地产评估属于政府行为。随着房地产业的不断深化和发展，出现按揭、抵押、贷款、公证等相关业务，随之而来的问题也越来越多，成立专门的房地产评估部门迫在眉睫，于是建设部在1994年任命了一批由各省市推荐的从事多年房产管理工作的资深专家或学者，专门从事房地产评估工作。1995年国家人事部首次举行了全国性的房地产估价师考试，培训了大量专业房地产评估师。从此，房地产估价师队伍逐渐发展壮大起来。

随着政府机构与职能的改革，政府的职能偏向于服务，一些带有经营性质的部门需要脱离与政府的行政隶属关系，成为独立的经济实体。2000年以后，国务院要求将各地评估机构并入房产中介鉴证类机构，同年9月，国家出台文件规定所有房地产评估公司必须改制，从房产管理机构脱钩，成为独立经营、按市场规律操作的企业，从此房地产评估行业开始走向市场化，并初步形成了统一开放的房地产评估市场。

同百姓生活息息相关

在房地产评估中，与老百姓生活较为紧密的是房产评估，主要作用是指导老百姓合理纳税、得到拆迁补偿费、为解决各种纠纷提供依据、为贷款提供依据等。

石家庄石房房地产评估事务所有限公司是全省惟一获得建设部批准的具有一级评估资质的房地产价格评估机构。其总经理李静曌介绍说：许多人对评估还不够了解，往往在二手房交易前不对房产进行评估，认为只要双方当事人认可，就可以成交，其实常因此使一方在经济上造成损失。

李静曌说，房地产对百姓家庭来讲是一个占资产比重较大的财产，且影响价格的因素众多。比如结构布局、户型大小、地理位置、内部管理、配套设施、楼层、朝向、装修、产权、规划等，不是专业有经验的估价师很难确定合理的价格。对卖方讲，高了卖不出去，低了又吃亏；对银行讲，关系贷款的风险；对被拆迁居民，更是关系其得到的补偿是否合理。

土地评估也是房地产评估中的重要内容。河北新世纪房地产评估经纪有限公司主要是从事涉及国土资源系统的一些业务，董事长崔真凯说，土地评估中，主要是征地所涉及的农用地价格问题，目前全国大部分地区关于农用地评估的整体框架还没有完全建立，但前期工作都在进行当中，如评定征地区片综合地价、制定征地统一年产值标准等，主要作用在于保护农民基本利益不受损害。

不规范竞争带来的恶果

评估行业的现状，崔真凯概括为：竞争激烈、管理水平欠佳、行政垄断严重、公信度不高。据介绍，由于评估机构门槛相对较低，2001年到2002年社会上评估机构四起，竞争日趋激烈。管理水平的提高滞后于行业发展的速度，产生了一系列的问题。

较为突出的是无序竞争带来的恶果。很多小机构凭借低成本的优势大打价格战、回扣战，甚至虚假评估，不讲质量只求利益，不仅损害了其他机构的利益，同时使整个评估行业蒙受损失。

比如房地产抵押贷款业务操作过程中，一般是由抵押人委托估价机构，在银行批准后进行估价，估价结果由执业估价师签字生效。从抵押人的角度出发，抵押房地产估价价值越高，得到的抵押贷款数额越大。抵押人以利益引诱估价人员高估价值，出具虚假抵押估价报告，其结果容易给银行经营带来风险。

在城市房屋拆迁的过程中，由于工程项目耗资巨大，补偿金额有限，建设部门想尽办法降低成本。拆迁成本中，对被拆迁人的利益补偿占有相当大的一部分，有的建设部门会暗示估价机构尽量低估被拆迁人的补偿价值，缩减项目所需资金。个别估价机构迫于这种压力或诱惑，会出具偏离真实价值的估价报告。

发展中的矛盾发展中解决

李静曌介绍说，传统房地产估价行业的进入门槛越来越低，成功企业的经验很容易被模仿，企业之间没有太大的差别，很容易导致价格战，在这种恶性竞争的环境下很难产生具有专业素质的高水准评估公司。

因此，整顿评估行业的大环境是这一行业得以生存和发展的当务之急。新颁布的《房地产抵押估价指导意见》明确规定，房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。房地产估价师不得滥用假设和限制条件，房地产管理部门不得指定估价机构，金融机构及其工作人员不得以任何形式向估价机构收取协作费、业务费、回扣等不合理费用，同时也明确要求估价机构不得以迎合高估或低估要求、给予回扣、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。

据崔真凯分析，评估行业将适应市场的发展，呈现以下发展趋势：其一、从覆盖的地域范围来看，有实力的机构将实施跨区域、品牌扩张、连锁经营的发展战略；其二、从服务的范围来看，很多机构将从单一评估业务朝着多元化方向发展，形成多专业的交叉融合；其三、从技术层面上讲，拥有核心技术是形成企业竞争力的关键，而培育核心技术的惯用手法就是加强研发能力、学术研究，以此提升企业服务的附加值。 本报记者 王丽平 本报通讯员 但琼池