近日，部分读者致电本报，询问某知名中介机构所卖的教育地产是否可靠。记者专程来到这家中介公司，发现读者描述的贴在店里的大幅宣传页已经不见了，但是业务员仍然热情地接待了记者，表示业务还在进行中，并且拿出各项批准证书，介绍说投资教育可以获取每年11%的返利。

教育也能“售后返租”？

原来，业务员所说的教育地产是指投资省会周边新建的某“大学城”。据称，该大学城由省内4所大学进驻招生，目前有生源1万余人。投资该项目所获取的回报来自于大学城宿舍等配套设施的经营所得，年返利11%，每3个月返1次，可选择1至5年期，到期还本，解除合约。

从“地产”、“投资”、“回报”等关键词，不难令人联想起颇多争议的“售后返租”，就此，记者采访了一位房地产业内人士。他说，这种所谓教育投资，很可能是项目资金不充足情况下的一种社会集资行为。他给记者算账说，正常的商业银行贷款利率在6%左右，加上一些其他因素的开支，也不过8%，如果资金没有压力，项目公司不会拿出11%的返利来吸引社会资金。

投资此种教育地产是否成功，取决于能否获得预期的返利。记者多方咨询，一些业内人士均表示，教育的特点是投入高、周期长，更多追求社会效益的色彩，而地产业则追求短期经营、快速回笼资金，两者特点并不吻合。教育加地产，听起来不错，但捏合起来在操作层面上比较困难，而且这种集资方式在法律界定上也多有模糊之处，因此风险不可小视。

用地划分无此一项

业内人士说，从用地性质来划分建设项目，有住宅开发，有商业地产、工业地产，并无教育地产这种细分。从这种意义上来讲，企业拿到地块之后投资建校，之后出租出去办学，似乎更符合教育地产的本意。但事实上，教育因其多年的国办色彩，加上师资等各种办学资源的现实掣肘，在同民营资本的结合上存在诸多问题。有教育产业经验的开发商少之又少，合作办学能够成功的也并不多见。

即使有些开发商有意进入教育产业，一种成熟的产业模式形成也需要很长的时间，很难满足楼盘销售这种急迫而迅速的营销要求。因此实际操作中此类项目并不多见，即便有也只是处于一种产业合作的探索阶段，据此划分出教育地产似乎有些牵强。

从读者的反映中看，事实上目前经常被提及的教育地产，更多的情况是指在住宅项目的宣传推广中与名校相结合，打“教育牌”，从而赋予项目更高的附加值。业内人士说，这其实是销售卖点的炒作，目的在于拉升房价，即只要同教育沾边，就冠之以教育地产，是一种“泛教育”的概念炒作。

卖的主要还是地段

居住并不是独立存在的，需要多种生活资源的聚集，其中教育是最重要的配套之一。许多消费者面对花团锦簇的新盘而断然拒绝，理由只有一条“孩子上学不方便”。因此，在楼盘开发和销售中融入教育吸引力，已逐渐成为开发企业的某种共识。事实上，教育地产概念最初出现，就是因为几处滞销楼盘因牵手名校而起死回生的成功案例。

目前的住宅楼盘宣传中，大多会提及周边毗邻的学校，如果能够多少同名校拉上点关系，其销售效果往往立竿见影。栾城的水榭花都虽然位置偏远，定价相比同等地段商品房明显偏高，但其毗邻二中新校区的区位优势被充分利用，也吸引了不少中年购房者及投资者。

据了解，目前地产开发结合教育的主要形式有：自建模式，就是开发商把学校建在自己的小区里；就近模式，教育配套由政府提供，楼盘建在名校附近，占据“与名校比邻”的地理优势；“联姻”模式，就是一些有名的楼盘与名校合作办学。虽然打造教育卖点需要投入不菲的资金，但相比优势教育资源给项目带来的巨大附加值，开发商仍会不吝惜就此大做文章。

具体到石家庄市，一位房地产资深记者说，主动经营教育地产的开发企业并不多，开发商多是采取被动的就势造势手法，守着哪个学校就打哪张“教育牌”，吃的是教育饭而非地产饭，因此，归根结底卖的还是地段。

弄清楚未来有多远

面对开发商打出的“教育牌”，许多购房者盘算，在学校旁边买房，把孩子的户口落在学区里，将来就可以名正言顺报名入学。但决定之前，最好先弄清楚，名盘和名校之间是什么关系，孩子入学的“未来”究竟能预测多远。

不久前，省会东南一个楼盘称可以为新入住的居民办理其他片区某重点中学的入学手续，一时带来销售热浪。但有业内人士说，这种做法到底能不能取得成功还有待时间的检验，因为城市的教育系统管理自成体系，这种合作只能说是一个特例，其持久性还是一个疑问。

类似事件其实已有先例，早在几年前，石家庄市曾经有一个楼盘在广告中声称，业主的孩子可入读不在同一学区的某重点初中，然而一些冲着这一点买房的业主，等到几年后孩子升学时才发现此承诺早已时过境迁。

教育和地产联姻，从概念上是一件“双赢”的好事，如果操作得好，不失为推动多种力量办学的有益尝试。但必须重视规范操作和可持续发展，而不是单纯作为一种经济现象追求短期收益。从外地的地产商办校的尝试看，有一些开发商是真正想借名校办好教育，为小区业主子女提供优质教育配套，同时也促进楼盘销售，但当楼盘开发期过去之后，学校如何保证后续生源和正常运营，往往成为一个严峻现实。

                                                                      本报记者 王丽平